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COVID-19 continúa causando estragos en los minoristas. Desde que se introdujeron nuevas y duras restricciones en algunas partes del Reino Unido durante octubre, el paso en las calles principales, los centros comerciales y los parques comerciales fuera de la ciudad. ha caído: ahora ha bajado un 32% interanual, y las ciudades regionales son las más afectadas. Muchos minoristas no pagan alquiler y algunos propietarios están considerando accion legal.
Pero a pesar de lo terrible que ha sido el COVID-19, el comercio minorista tenía serios problemas existentes. La realidad es que hay demasiada superficie comercial en el Reino Unido. Enfrentarlo será uno de los grandes desafíos de esta década.
La crisis minorista
Mercado emplea a más personas que cualquier otro sector del Reino Unido: alrededor de 2.9 millones, dos tercios de los cuales trabajan para las 75 empresas más grandes, facturando alrededor de £ 394 mil millones en 2019. En los últimos años, estas empresas han sido luchando con mayores costos de personal debido a aumentos en la salario mínimo; mayor las tasas de negocio (impuestos a la propiedad), especialmente para grandes tiendas en ubicaciones privilegiadas; una libra más débil desde la votación del Brexit de 2016, encarecer las importaciones; y competencia en línea.
El Reino Unido ya tenía tercer nivel más alto de las compras en línea en el mundo antes de COVID-19 (16% del gasto minorista total, superado solo por China y Corea del Sur). Ahora en línea se ha convertido aún más poderoso, alcanzando su punto máximo en junio con un tercio de todas las ventas minoristas del Reino Unido. Dondequiera que se asiente, será más alto que antes de la pandemia.
Ventas online del Reino Unido como% del total minorista
ONSGracias a las compras en línea y otras presiones sobre el comercio minorista físico, tanto como% 40 del espacio de la tienda puede exceder permanentemente los requisitos. Esto es aproximadamente 42 millones de metros cuadrados, equivalente a 175 Westfield Londres, 227 Metrocentros o 284 Bluewater centros comerciales.
Esto ayuda a explicar por qué Intu, propietario de grandes centros comerciales como el Metrocentre de Gateshead, los centros Arndale y Trafford de Manchester y Merry Hill de Birmingham, en administración en junio. Muchos de sus centros son ahora se vende or transferido a una nueva dirección a medida que se desmantela el Grupo Intu.
Otros grandes propietarios también han tenido problemas. Hammerson (cuyos centros incluyen Brent Cross, Birmingham Bullring y Bristol Cabot Circus), Tierra británica (Sheffield Meadowhall y Drake Circus en Plymouth) y Valores de la tierra (Bluewater en Kent, Leeds White Rose y Buchanan Street en Glasgow) han estado en una montaña rusa del mercado de valores y enfrentan un dilema similar con su exceso de oferta de espacio minorista.
Precios de las acciones de los principales propietarios minoristas del Reino Unido
Azul = tierra británica, rojo = valores de la tierra, turquesa = Hammerson. Vista de Trading
Factores atenuantes
Un lado positivo de la pandemia ha sido que los propietarios han tenido que replantear su relación con los inquilinos. Según lo propuesto por el voluntario Repertorio de recomendaciones prácticas, que salió a la luz en junio, los propietarios deben trabajar con los minoristas para que todos sobrevivan a este período. Esto incluye reducir los alquileres a niveles más sostenibles.
Por ejemplo, el mercado está experimentando un retorno a rentas de facturación, donde los inquilinos pagan un porcentaje del volumen de negocios en lugar de una renta nominal de "mercado" no relacionada con las condiciones económicas imperantes. Tal flexibilidad puede reducir el espacio vacío del piso hasta cierto punto.
Otro factor atenuante es que la mayoría de los minoristas todavía querrán algún tipo de presencia en las calles principales o en los centros comerciales. De hecho, el encierro vi un gran cambio en el gasto interno a las tiendas de conveniencia locales y de barrio en los suburbios.
Los minoristas también han estado combinando las ventas tradicionales y en línea alentando a los clientes a realizar pedidos para entrega a domicilio al día siguiente o hacer clic y recoger. Esto les da otra razón para mantener una presencia física. Al mismo tiempo, los minoristas en línea como Amazon apertura de tiendas de la calle para complementar su oferta.
El camino a seguir
A pesar de estas innovaciones, es probable que en general haya un gran excedente de tiendas físicas. Entonces, ¿qué puede hacerse?
Parte del espacio podría usarse como oficinas, aunque la pandemia ha experimentado un gran aumento en trabajadores remotos, algunos de los cuales nunca pueden reanudar el viaje a la oficina. Convertir las tiendas en cines, restaurantes o boleras tampoco es una solución, cuando el sector del ocio se encuentra entre los más afectados por las restricciones pandémicas.
Quizás la oportunidad más productiva es volver a desarrollar para una combinación más variada de usos complementarios, como se hace eco de un minorista líder Bill Grimsey llamar a "reconstruir mejor".
En pueblos y centros de ciudades, esto podría incluir universidades y colegios que amplíen sus campus; galerías, talleres y showrooms para el sector artístico y creativo; empresas y centros comunitarios; y servicios de salud y bienestar que serán esenciales en la era post COVID, como la atención social y la salud mental. Dichos usos podrían ser asistidos por fondos públicos y los propietarios reconocen que algunos inquilinos que pagan alquileres bajos son mejores que ningún inquilino.
Algunos edificios redundantes y pisos superiores vacíos también podrían convertirse en hogares. el regreso a la vida urbana de los años noventa y noventa. El gobierno podría reintroducir el esquema de living over the shop (LOTS), que subsidió tales conversiones durante esa época.
Sin embargo, muchos edificios no se prestan fácilmente al uso residencial. Los servicios públicos pueden tener dificultades para proporcionar recolección de basura, conexiones de agua y alcantarillado y espacios de estacionamiento. Planificación de relajaciones a veces puede eliminar la necesidad de un permiso de planificación para cambiar a uso residencial, pero todavía hay regulaciones de construcción complejas, especialmente en lo que respecta a la protección contra incendios y el acceso de emergencia.
Las calles tradicionales también tienen varios propietarios, que no siempre cooperan. Los administradores de centros urbanos y los distritos de mejora comercial (BID) pueden ayudar aquí, aunque es posible que debamos ver BID que recaudan tarifas comerciales adicionales para propietarios en lugar de inquilinos, como en alemania, para llevar a los propietarios a la mesa de negociaciones.
Los centros comerciales al menos tienen la ventaja de tener un solo propietario. Como destinos por derecho propio, a menudo se los considera (con razón o sin ella) demasiado grandes para fallar, en particular los que forman parte del tejido de los centros de las ciudades, como Liverpool One o Eldon Square en Newcastle. Por lo tanto, mantenerlos en funcionamiento será una alta prioridad para las autoridades.
Algunos centros comerciales fuera de la ciudad tenían planes para nuevos desarrollos residenciales y de ocio incluso antes de la pandemia. Un ejemplo es el proyecto para construir 2,000 casas nuevas alrededor del Gateshead Metrocentre. La idea sería reorientar el centro, diversificando el mix de usos para dar servicio a un comunidad más amplia, aunque no será fácil crear nuevas viviendas familiares en un entorno diseñado en torno al automóvil.
Estos desafíos no son particularmente nuevos: hace 25 años lo habríamos llamado “regeneración de uso mixto”. Esta vez es impulsado por el exceso de espacio comercial, irónicamente gran parte de él construido en los antiguos sitios industriales que se regeneraron en las décadas de 1980 y 1990.
Sobre la autora
Paul Michael Greenhalgh, profesor de inmobiliario y regeneración, Universidad de Northumbria, Newcastle
Este artículo se republica de La conversación bajo una licencia Creative Commons. Leer el articulo original.
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