Florida no es el único estado que enfrenta inundaciones costeras. Las empresas en Annapolis, MD., se enfrentan a inundaciones cada vez más frecuentes por marea alta y marejadas ciclónicas, al igual que los propietarios de viviendas en partes de Virginia, Carolina del Sur y otros estados. Jim Watson / AFP a través de Getty Images
Apollo Beach, Florida, es un laberinto de canales bordeados por cientos de casas ubicadas cerca de la orilla del agua. Toda la comunidad, justo al sur de Tampa, está a solo unos 3 pies sobre el nivel del mar, lo que significa que está en riesgo de marejadas ciclónicas a medida que aumenta el nivel del mar.
Los compradores de viviendas a lo largo de las costas de los EE. UU. pueden verificar el riesgo de inundación de cada propiedad tan fácilmente como verifican el tamaño de las habitaciones: la mayoría de los listados de bienes raíces costeros ahora incluir detalles sobre el riesgo de inundaciones futuras que tienen en cuenta el cambio climático. En Apollo Beach, por ejemplo, muchas de las propiedades tienen al menos 9 de 10 en la escala de riesgo de inundación.
Sin embargo, ese conocimiento no detiene a los compradores de vivienda.
Las casas frente al mar son vendo en dias de ir al mercado, y la misma historia se está desarrollando a lo largo de la costa sur de Florida en un momento cuando científico informes están advirtiendo sobre los crecientes riesgos de inundaciones costeras a medida que el planeta se calienta.
Somos profesores de geografía urbana y Politica americana que siguen la industria de bienes raíces. Para comprender por qué las personas ignoran un riesgo que podría provocar daños costosos y eventualmente reducir el valor de su propiedad, hablamos con cientos de agentes inmobiliarios de Florida sobre las motivaciones y preocupaciones de sus clientes.
Esto es lo que aprendimos.
Nada empuja a los compradores a considerar el riesgo a largo plazo
Encuestamos a 680 agentes inmobiliarios de Florida con licencia a finales de 2020. Su las respuestas sugieren que los posibles compradores de viviendas, en general, no tienen en cuenta la elevación o la vulnerabilidad a las inundaciones cuando buscan nuevas viviendas, y la disponibilidad de mapas detallados de riesgo de inundaciones ha tenido poco o ningún impacto en ellos.
Parte del problema puede ser que los prestamistas hipotecarios y los tasadores no tienen en cuenta la vulnerabilidad de las propiedades al aumento del nivel del mar, por lo que los compradores de viviendas no sienten inmediatamente el riesgo en sus bolsillos. Compradores más ricos que no necesitan una hipoteca no son necesarios para comprar un seguro contra inundaciones, y el Congreso tiene una historia de retroceder aumenta la tarifa del seguro contra inundaciones.
En resumen, nada obliga a los compradores a considerar los riesgos a largo plazo.
Muchas casas y comunidades frente a la playa de Florida están en riesgo por el aumento del nivel del mar y las marejadas ciclónicas. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group a través de Getty Images
Al mismo tiempo, los estudios muestran claramente cómo los riesgos se traducen en costos. Un artículo reciente de científicos que crean mapas de riesgo de inundaciones encontró que es probable que el condado de Hillsborough, Florida, hogar de Apollo Beach y Tampa, vea un Aumento del 70% en daños por inundaciones anuales para 2050 debido al cambio climático. Eso es menos de una hipoteca de 30 años de distancia.
Lo que los agentes inmobiliarios están escuchando
Razonamos cuando comenzó la encuesta en 2020 que si algún segmento de la población estaba evitando propiedades en riesgo de inundación, entonces la demanda debería disminuir y los precios deberían caer. Nuestro encuesta anterior en 2018, que involucró a propietarios de viviendas en la costa de Florida, descubrió que tanto republicanos como demócratas creían que el valor futuro de sus viviendas no se vería afectado por el aumento del nivel del mar.
Para probar la teoría de que el mercado está ignorando en gran medida el riesgo de inundación, les preguntamos a los agentes inmobiliarios qué vieron: ¿Hasta qué punto habían observado que los precios de las viviendas caían o no subían tan rápido para las propiedades en riesgo de inundación? Cuarenta y cinco por ciento informó "en absoluto". Solo 11 de los 680 agentes indicaron que los precios de las viviendas en riesgo de inundación se estancaban o caían “con mucha frecuencia”.
También les preguntamos si habían visto a los prestamistas hipotecarios rechazar solicitudes de préstamos o aumentar los cargos por préstamos en áreas propensas a inundaciones, en forma de puntos o seguros hipotecarios, por ejemplo. El 7 % dijo “en absoluto” y solo el XNUMX % dijo “con cierta frecuencia”, “con mucha frecuencia” o “todo el tiempo”.
La gran mayoría de los agentes, casi el 70%, dijeron que esperan poco impacto en el mercado inmobiliario en los próximos cinco a 10 años.
Esto es algo de lo que dijeron.
“La gente compra y seguirá comprando en las áreas costeras de Florida, y si están comprando, no habrá una disminución en el valor. El grupo más grande de compradores que impulsan el mercado son personas jubiladas o próximas a jubilarse y tienen la creencia de que se habrán ido antes de que haya algún impacto del cambio climático. Principalmente compran por emoción y no tienen en cuenta el costo de propiedad a largo plazo. También están comprando en efectivo y sin hipoteca”.
Incluso los prestamistas actualmente no tienen incentivos reales para rechazar las solicitudes de hipotecas para propiedades en riesgo por el futuro aumento del nivel del mar. Agencias federales que compran hipotecas conformes actualmente no requiere la recopilación de información sobre el riesgo de inundaciones o el posible aumento del nivel del mar. Si estos requisitos cambiaran, el riesgo de inundación se traduciría en una decisión de préstamo.
“Los compradores de propiedades costeras tienen la capacidad financiera de ser más ajenos al riesgo y pueden pagar la tasa más alta de seguro o estar autoasegurados. El aumento del nivel del mar no es actualmente una prioridad en nuestro mercado local”.
El seguro federal contra inundaciones ha sido fuertemente subsidiado por dólares de los impuestos estadounidenses durante años. De hecho, el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones le debe al Tesoro de los EE. alrededor de $ 20 mil millones por gastos que excedan las primas que pagan los propietarios de viviendas. A partir del 1 de abril de 2022, todas sus pólizas de seguro contra inundaciones nuevas y renovadas estará sujeto a un nuevo sistema de precios denominado Risk Rating 2.0 diseñado para tener en cuenta el riesgo.
pero el programa se enfrenta a la presión política de los miembros del Congreso para asegurar que las tasas no suban demasiado rápido o sean demasiado altas. Además, los compradores que compran casas en efectivo, una parte relativamente grande del mercado en el sur de la Florida, no están sujetos a los requisitos del seguro contra inundaciones.
“A la gente rica todavía le encantará la idea de vivir frente al mar, pero probablemente gastarán mucho dinero en hacer que la propiedad sea más resistente a los efectos del aumento del nivel del mar. Esto significa que tal vez la demanda de propiedades de alto nivel no se debilite tanto”.
Algunos agentes sugirieron que los propietarios adinerados se están tomando los riesgos en serio y planean invertir en cambios estructurales. como elevar casas que podrían hacer que sus propiedades sean más seguras contra el aumento del nivel del mar y las marejadas ciclónicas.
El mercado no está integrando los riesgos a largo plazo
Porque aumento del nivel del mar y riesgos de tormentas como resultado del cambio climático, concluimos que muchas de las casas que se venden actualmente en el sur de la Florida no sobrevivirán a sus hipotecas de 30 años sin daños ni adaptaciones costosas, y que es muy probable que la reventa de casas vulnerables al aumento del nivel del mar se convierta en cada vez mas difícil.
Hasta la fecha, los legisladores de Florida han ignorado el riesgo o han tomado solo medidas limitadas para reparar las debilidades, lo que a veces aumenta los riesgos en otros lugares. por ejemplo, cuando diques se erigen, pueden cambiar la forma en que se lava la arena, aumentando la erosión en las áreas vecinas.
Mucha gente cree que “el mercado” se encargará de este problema: que los compradores de viviendas, reconociendo los riesgos inminentes, descontarán los precios de las propiedades vulnerables, lo que eventualmente reducirá su atractivo y valor. Pero lo que escuchamos de los agentes inmobiliarios de Florida arroja dudas sobre la suposición de que el mercado ya ha integrado este riesgo.
Acerca de los Autores
Risa Palma, Profesor de Estudios Urbanos y Salud Pública, Universidad Estatal de Georgia y Toby W. Bolsen, Profesor Asociado de Ciencias Políticas, Universidad Estatal de Georgia
Este artículo se republica de La conversación bajo una licencia Creative Commons. Leer el articulo original.
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