La historia de amor de Estados Unidos con la casa unifamiliar se está enfriando

La historia de amor de Estados Unidos con la casa unifamiliar se está enfriando Casas unifamiliares en antiguas tierras de cultivo al oeste de Des Moines, Iowa. Lynn Betts / USDA

Durante décadas, la regulación del uso de la tierra en los Estados Unidos ha enfatizado las casas unifamiliares en lotes grandes. Este enfoque ha dejado a muchas personas fuera del sueño americano por excelencia: la propiedad de vivienda. También ha promovido la expansión suburbana, un patrón de desarrollo de baja densidad y dependiente del automóvil que tiene crecimiento dominado en el bordes de áreas urbanas desde el final de la Segunda Guerra Mundial.

Ahora, sin embargo, los estadounidenses pueden estar comenzando a pregunta La conveniencia de una casa privada. El año pasado, el Ayuntamiento de Minneapolis y el estado de Oregon votaron para permitir dúplex y otros tipos de viviendas de unidades múltiples en vecindarios donde actualmente solo se permiten viviendas unifamiliares. Los legisladores demócratas en Virginia, que recientemente obtuvieron el control de la legislatura de su estado, son buscando promulgar legislación similar. Y varios candidatos presidenciales demócratas han incluido cambios a las leyes de zonificación en sus políticas de vivienda.

Titulares he predicho un revolución de la vivienda. Pero según nuestra investigación, creemos que si bien las actitudes sobre la vida suburbana pueden estar evolucionando, la transición de la zonificación unifamiliar será lenta y difícil.

Los altos costos de la expansión

Los funcionarios electos están reconsiderando la zonificación unifamiliar porque a algunos de sus electores les preocupa que las casas unifamiliares cuestan demasiado, son un desperdicio y puede aislar a las personas de sus comunidades.

Muchos investigadores han demostrado que la zonificación unifamiliar promueve la discriminación y la exclusión. Nuestra investigación se centra en sus impactos ambientales. Docenas de estudios han demostrado que la expansión es intensiva en energía, principalmente para el transporte; consume demasiada tierra; degrada la calidad del aire y del agua; reduce la diversidad de especies; y contribuye al cambio climático.

Hemos examinado cómo afecta la política de uso del suelo de Oregón densidad residencial y el de Oregon crisis de asequibilidad de la vivienda. Se sabe que los habitantes de Oregón son progresivos y conscientes del medio ambiente. Odian la densidad porque valoran la privacidad y el espacio. Pero ellos también odio la expansión porque consume valiosas tierras agrícolas.


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En resumen, Oregon parece ser el punto de partida ideal para políticas que limiten la zonificación unifamiliar. Uno de sus 19 objetivos de planificación del uso del suelo en todo el estado, que se adoptaron a principios de la década de 1970, aborda la vivienda y requiere que las ciudades incluyan muchos tipos de viviendas. Pero los barrios unifamiliares exclusivos todavía dominan el paisaje de Oregón hoy.

Nación unifamiliar

A principios de la década de 1970, en lo que pasó a llamarse "La revolución silenciosa en el control del uso del suelo", Algunos estados comenzaron a recuperar la autoridad sobre la zonificación que habían cedido a ciudades y pueblos. En 1973, Oregon creó "límites de crecimiento urbano", una línea de demarcación entre los usos del suelo urbano y rural, alrededor de cada una de sus ciudades, junto con otras medidas para contener el crecimiento y prevenir la expansión.

Nuestra investigación muestra que este enfoque ha ayudado a contener el crecimiento urbano y promover un uso más eficiente de la tierra. La densidad unifamiliar en los límites de crecimiento urbano, medida por unidades de vivienda unifamiliar por acre, ha aumentado constantemente desde que se crearon las zonas. Densidad unifamiliar a nivel estatal aumentó 22% de 1993 a 2012.

La historia de amor de Estados Unidos con la casa unifamiliar se está enfriando Eugene, el límite de crecimiento urbano de Oregón ha protegido el desarrollo de la tierra justo fuera de los límites de la ciudad, pero la tierra residencial unifamiliar constituye el 87% de la tierra residencial dentro del límite. [Explorador de imágenes de Oregon] (http://imagery.oregonexplorer.info/)

Aún así, la expansión existe dentro de los límites del crecimiento urbano. Hemos encontrado que la tierra exclusivamente dividida en zonas para viviendas unifamiliares puede contener solo un máximo de ocho a diez unidades por acre. Y a medida que la demanda de casas excede la oferta, las familias de bajos ingresos son empujadas a zonas más baratas lejos de su trabajo. Para el crecimiento, una coalición nacional que aboga por un desarrollo más denso, estima que solo se construyeron 89 unidades de vivienda en Oregón por cada 100 hogares formados entre 2000 y 2015.

En resumen, la vivienda se está volviendo más cara. Un estudio de Harvard de 2019 concluyó que el suministro de unidades de alquiler de bajo costo (menos de US $ 800 por mes) en Oregon disminuido en 44% entre 1990 y 2017. Hoy 63% de las viviendas de Oregón son casas independientes o unidades unifamiliares independientes.

Las luchas por la vivienda hacen que las viviendas más pequeñas sean más deseables

Estos problemas no se limitan a Oregon. Según el Harvard Joint Center on Housing, el 47% de los hogares de inquilinos en todo el país están pagando más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda. Y la nueva construcción residencial permanece por debajo de las tasas de la era de recesión anterior a 2008-2009.

Entre 2000 y 2015, los EE. UU. infraproducido 7.3 millones de unidades de vivienda, lo que significa que las familias en todo el país están luchando por encontrar viviendas asequibles y disponibles. Esta escasez abarcó 22 estados y el Distrito de Columbia.

Los funcionarios públicos están reconociendo que permitir solo casas unifamiliares también crea problemas de equidad. La zonificación unifamiliar separó los barrios después de la Segunda Guerra Mundial al excluir a las familias afroamericanas, que no podían permitirse comprar viviendas unifamiliares, de los barrios blancos de clase media.

La historia de amor de Estados Unidos con la casa unifamiliar se está enfriando La mayoría de las casas unifamiliares nuevas en los EE. UU. Todavía tienen al menos un garaje para dos autos, y el área promedio del piso es de casi 2,400 pies cuadrados. Censo de Estados Unidos

Actualmente, la demanda de casas más pequeñas y conectadas, incluidos dúplex, triplex y cuádruples, a poca distancia de los servicios, está aumentando. A la gente le gusta vivir de esta manera, pero como arquitecto y diseñador urbano. Daniel Parolek ha demostrado que las barreras reguladoras disuaden a los constructores de producir más de estos tipos de viviendas, lo que él llama "medio perdido. ”Como señala Parolek, muchos de los diversos tipos de viviendas que son comunes en los vecindarios más antiguos, como los dúplex y los triplex, son ilegal bajo la mayoría de los códigos de zonificación actuales.

Un comienzo modesto pero importante

Todos estos factores ayudaron a conducir Minneapolis y Oregon para alejarse de la zonificación unifamiliar y permitir más tipos de viviendas. Pero a pesar de toda la atención que han recibido estas acciones, predecimos que tendrán un impacto modesto.

Los mercados de la vivienda son complejos y se ven afectados por mucho más que la zonificación. Una pregunta clave es si los costos disminuirán si los encargados de formular políticas fomentan la construcción de diversos tipos de viviendas "faltantes".

Pero esto no significa que cambiar las políticas de zonificación esté mal orientado. Promover la construcción de gamas más amplias de viviendas crea vecindarios más vibrantes, reduce la conversión de tierras agrícolas y forestales para el desarrollo suburbano, reduce los costos de infraestructura y brinda oportunidades de vivienda más equitativas para todos.

Acerca de los autores

Robert Parker, codirector, Instituto de Investigación y Compromiso de Políticas, Universidad de Oregon y Rebecca Lewis, profesora asociada de planificación, políticas públicas y gestión, Universidad de Oregon

Este artículo se republica de La conversación bajo una licencia Creative Commons. Leer el articulo original.

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