Acabamos de enterarnos de que la crisis de asequibilidad de los alquileres en Estados Unidos es tan mala como siempre. Lamentablemente, está a punto de empeorar mucho más.

La Encuesta de la comunidad americana para 2014, lanzado hace unas semanas, encontró que la cantidad de inquilinos que pagan 30 o más de su ingreso en la vivienda, el estándar de referencia para lo que se considera asequible, alcanzó un nuevo récord de 20.7 millones de hogares, casi un medio millón más que el año anterior. A pesar de la mejora de la economía, el aumento fue casi cinco veces mayor que la ganancia del año pasado.

Eso significa que aproximadamente la mitad de todos los inquilinos viven en viviendas consideradas inasequibles. Y el último aumento se suma al crecimiento sustancial desde 2000, que ha visto aumentar este número en aproximadamente seis millones de hogares durante el período, un aumento de aproximadamente 41%.

Peor aún son los más de 11 millones de hogares con fuertes cargas de costos, que pagan más de la mitad de sus ingresos en concepto de vivienda, frente a los siete millones de comienzos de siglo.

Tener tantas familias e individuos que luchan por pagar su alquiler mensual es una causa clara de preocupación. Los inquilinos en esta situación se ven obligados a hacer concesiones difíciles para llegar a fin de mes, incluida la opción de vivienda en vecindarios en dificultades o en malas condiciones. De hecho, en una análisis de los datos de gastos de consumo que realizamos en el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, encontramos que los inquilinos en esta situación se adaptan en gran medida a sus altos costos de vivienda al gastar sustancialmente menos en necesidades básicas como alimentos y atención médica.

Este problema creciente debe abordarse porque tener un hogar estable y decente produce una gran variedad de beneficios, desde mejores resultados de salud hasta un mejor rendimiento escolar entre los niños. También hay creciente evidencia El hecho de proporcionar viviendas asequibles permanentes para personas y familias sin hogar es mucho más rentable que pagar una vivienda temporal.

Como el desplome de la vivienda se está retirando de los titulares y los precios vuelven a aumentar, es muy fácil creer que a medida que la economía se recupere, la crisis de la asequibilidad de la vivienda naturalmente disminuirá sin la necesidad de mayores esfuerzos por parte de nuestros líderes públicos.

Desafortunadamente, esto es una ilusión.

Perspectivas de mejora

La marea creciente de inquilinos cargados de costos tiene sus raíces tanto en el crecimiento real (ajustado a la inflación) en el costo de la vivienda de alquiler como en la caída de los ingresos de los inquilinos.

Desde 2001, el precio de alquiler mensual promedio en los EE. UU. Ha aumentado significativamente más rápido que la inflación, mientras que el ingreso antes de impuestos del arrendatario típico se ha reducido en 11%. Estas tendencias fueron evidentes incluso antes de la recesión y la caída de la vivienda, pero ciertamente se han visto exacerbadas por las dificultades económicas desde entonces.

Ahora que la economía se acerca al pleno empleo y ofrece la posibilidad de un repunte en los ingresos y la construcción de nuevos apartamentos esta alcanzando niveles no visto desde los 1980, parece haber alguna esperanza de que la carga de los costos de alquiler comience a disminuir. Pero al mismo tiempo, también hay fuerzas demográficas en el trabajo que probablemente empeoren las cosas.

Los dos segmentos de más rápido crecimiento De la población en los próximos años serán los mayores de 65 y los hispanos, los cuales tienen más probabilidades de experimentar costos.

En colaboración con investigadores de Enterprise Community Partners sin fines de lucro, el Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda se propuso simular las tendencias futuras para inquilinos cargados de costos según las proyecciones de nuestros hogares para la próxima década en diferentes escenarios en los que los alquileres continúan superando los ingresos, o, alternativamente, donde vemos un cambio en las condiciones actuales y los ingresos crecen más rápido que las rentas.

Como documentamos en nuestro reciente reporte, descubrimos que solo las fuerzas demográficas elevarán el número de inquilinos con cargas de alquiler severas en un 11% a más de 13 millones en 2025, con una gran parte del crecimiento entre los ancianos y los latinos. Eso es asumiendo que los ingresos y alquileres crecen en línea con la inflación general.

Si tenemos la suerte de ver que las ganancias en los ingresos superan el aumento de las rentas en un 1% anual durante la próxima década, veremos una modesta disminución de algunos inquilinos de 200,000 con cargas severas. Eso es una mejora, pero no lo suficiente como para cambiar apreciablemente el desafío actual. Y esta modesta mejora neta enmascararía un crecimiento aún significativo en las cargas de renta entre los hispanos del 12%.

Pero, alternativamente, si las rentas continúan creciendo más rápido que los ingresos a un ritmo similar al que vemos hoy, podríamos ver que la cantidad de inquilinos que gastan más de la mitad de sus ingresos en vivienda alcanza los 14.8 millones, un aumento del 25% sobre los niveles récord de hoy. Eso significaría que 31% de los inquilinos estadounidenses, y muy probablemente al menos algunos de sus familiares y amigos, estarían luchando desesperadamente para sobrevivir.

¿Qué podemos hacer al respecto?

Entonces, ¿qué debemos hacer para enfrentar esta situación?

Dado que la caída de los ingresos es una parte clave del problema, los esfuerzos para aumentar el salario neto tendrán que ser parte de la solución. Los aumentos en los salarios mínimos ayudarán en cierta medida. También se necesitan mejoras en la educación y capacitación laboral que prepare a las personas para trabajos decentes.

En el frente de la vivienda, también hay un caso sólido para una expansión de la asistencia para los hogares de bajos ingresos de la nación. Sobre 28% de inquilinos Ganar menos de US $ 20,000 al año. Con esos ingresos, los costos mensuales de vivienda deben ser de $ 500 o menos para ser asequibles.

El mercado privado simplemente no puede suministrar viviendas a rentas tan bajas. Se necesita asistencia pública para cerrar la brecha. Sin embargo, en la actualidad sólo se trata de uno de cada cuatro hogares Quien calificaría para esta asistencia federal de vivienda basada en sus ingresos puede asegurar una de estas unidades. A diferencia de otros programas en la red de seguridad social, la asistencia de vivienda no es un derecho. Y simplemente no nos acercamos para financiar completamente la asistencia de vivienda para ayudar a todos los elegibles.

La gran mayoría de los que se quedan afuera enfrentan las llamadas necesidades de vivienda en el peor de los casos, pagando más de la mitad de sus ingresos por la vivienda o viviendo en una vivienda gravemente inadecuada.

Resolviendo el problema de la vivienda

Hay dos formas principales en las que hemos extendido la asistencia de vivienda en las últimas décadas: 1) al proporcionar vales de elección de vivienda que subsidian los costos mensuales de las viviendas que el inquilino encuentra en el mercado privado o 2) subsidiando el costo de las nuevas viviendas o la rehabilitación de las viviendas existentes con el apoyo del Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos.

Ambos programas tienen su lugar. En los mercados donde la vivienda con precios modestos en una variedad de vecindarios no escasea, los cupones tienen sentido como un medio para aprovechar las viviendas que ya existen. Los vales también tienen el potencial de dar más opciones sobre dónde quieren vivir los residentes en un área metropolitana.

El programa de crédito para la vivienda también desempeña un papel importante para ayudar a preservar las viviendas subvencionadas existentes que necesitan nuevas inversiones, para ayudar a cambiar los vecindarios donde las nuevas viviendas pueden tener un impacto positivo y para agregar viviendas asequibles en los vecindarios donde de otra manera no se brindaría.

Sin embargo, ambos programas podrían beneficiarse de las reformas para garantizar que los fondos se utilicen de manera eficiente y que las oportunidades de vivienda proporcionadas no se concentren en los vecindarios en dificultades.

Por ejemplo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano recientemente inició un programa piloto que tiene en cuenta la variabilidad de los precios de alquiler del mercado en todos los vecindarios para determinar el alquiler máximo que cubren los vales. Actualmente, el límite en el que se establece es el mismo para un área metropolitana completa. El nuevo enfoque permitiría que el límite varíe entre los vecindarios, brindando a los beneficiarios más opciones de dónde vivir y también evitando que el HUD pague de más en áreas con dificultades.

También hay propuestas para reformar el programa de crédito fiscal para la vivienda para permitirle atender a una gama más amplia de niveles de ingresos y facilitar que las personas obtengan ayuda en mercados de alto costo como Nueva York, San Francisco y Boston, donde las cargas de alquiler son cada vez mayores. Un problema entre los hogares de ingresos moderados y no solo los pobres.

Las raíces de la hierba

Más allá de estos esfuerzos federales, los gobiernos estatales y locales también tienen un papel importante que desempeñar en el fomento de una mayor oferta de viviendas asequibles.

Además de proporcionar fondos públicos para este propósito, estos niveles de gobierno establecen regulaciones y políticas de uso de la tierra que tienen el potencial de estimular la producción de viviendas asequibles. Pero con demasiada frecuencia, impiden la producción de viviendas asequibles a través de procesos de aprobación complejos y costosos, así como los límites en los tipos de viviendas que se pueden construir.

Debido a que las tendencias demográficas y económicas probablemente mantengan el número de inquilinos cargados de costos en niveles récord en los próximos años, el problema no desaparecerá. Pero todavía carecemos de la urgencia política para tomar las medidas necesarias para hacer algo con respecto al problema; La asequibilidad de la vivienda ni siquiera ha surgido en ninguno de los debates presidenciales.

Puede ser porque históricamente ha sido soportado por las familias e individuos más desfavorecidos de la nación. Pero con la cantidad de inquilinos cargados de costos que alcanzan niveles altos cada año, el desafío de pagar la renta cada mes se está convirtiendo en una preocupación importante para una franja más amplia del país con cada año que pasa.

Es hora de que nuestros líderes políticos tomen nota y actúen.

Sobre el Autors

Chris Herbert, Director General del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda, Universidad de Harvard. Andrew Jakabovics, director sénior para el desarrollo de políticas e investigación en Enterprise Community Partners sin fines de lucro y viviendas asequibles, fue coautor de este artículo.

Este artículo se publicó originalmente el La conversación. Leer el articulo original.

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