El rápido aumento de los precios de la vivienda en Australia ha creado un desacuerdo entre los economistas sobre si actualmente existe una burbuja inmobiliaria. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

La palabra b está haciendo las rondas, apenas una década después de que la burbuja de los precios de la vivienda en los Estados Unidos estalló espectacularmente, lo que provocó una crisis financiera mundial. A medida que los precios inmobiliarios en Australia continúan batiendo récords, muchos se preguntan si esto es sostenible.

Los economistas no están de acuerdo sobre cómo definir una burbuja, o incluso si existen burbujas. Intuitivamente, existe una burbuja (y esto se aplica a cualquier activo, no solo el inmobiliario) cuando el precio de un activo está sobreinflado en relación con algún punto de referencia. Y aquí está el problema: nadie puede ponerse de acuerdo sobre cuál debería ser ese punto de referencia.

El índice de referencia podría ser una estimación del valor del activo en función de un conjunto de variables que afectan de forma plausible su oferta, demanda y precio, los denominados fundamentos. Para las casas, estos fundamentos incluyen el crecimiento de la población, la política fiscal, el tamaño del hogar, los ingresos del hogar y muchos otros.

Pero los economistas no pueden ponerse de acuerdo sobre qué fundamentos determinan un precio de los activos, o qué tan importante es cada uno de ellos. Además, el valor de estos fundamentos solo puede estimarse, no observarse. Es subjetivo hasta el punto de que alguien siempre será capaz de inventar una historia basada en los fundamentos para racionalizar por qué los precios de la vivienda están en el nivel en que se encuentran.

Algunos economistas proponen puntos de referencia alternativos para medir una burbuja, como los promedios históricos a largo plazo o una estimación del valor subyacente de una tendencia. Si los precios de los activos son mayores que estos promedios o la tendencia, entonces tenemos una burbuja. Sin embargo, esta definición es demasiado simplista porque la economía es dinámica, evoluciona constantemente, y tanto los promedios a largo plazo como las tendencias cambian.

Aumentos de precios y burbujas

Es solo cuando los precios de los activos alcanzan alturas escandalosas que la mayoría de las personas, incluidos los economistas, coinciden en que es demasiado caro y que se espera una corrección mayor (una explosión de burbujas). Incluso entonces, algunos economistas negarán la existencia de una burbuja.

Uno de los primeros ejemplos de burbuja de precios de los activos fue el frenesí en el mercado de las bombillas de tulipanes holandeses en el siglo XVII: la llamada "Tulipmanía". Aunque los datos son irregulares y muchos historiadores no han tenido mucho cuidado en volver a contar la historia, hay poco más para explicar cómo los precios de las bombillas Witte Croonen aumentaron 26 en enero 1637 y cayeron a una vigésima parte de su valor máximo en la primera semana del mes de febrero.

Todavía, el respetado erudito Peter Garber argumentó que:

Los maravillosos cuentos de la tulipmania son catnip irresistibles para aquellos con un gusto por el llanto de la burbuja, incluso cuando las historias son tan obviamente falsas. Son tan perfectos para el uso didáctico que los moralizadores financieros siempre encontrarán un mercado listo para ellos en un mundo lleno de inversores temerosos del Armagedón financiero.

Los soldados destruyen tulipanes para reducir el suministro y estabilizar los precios tras el repentino colapso de los precios de los tulipanes en la Holanda del siglo XVII. The Tulip Folly (1882) de Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Suponiendo que las burbujas son una brecha significativa entre el precio de los activos observados y algún valor de referencia apropiado, la mera existencia de esta brecha plantea la pregunta de cómo surgió. Las respuestas se basan principalmente en la psicología, por lo que muchos economistas (que buscan representar el mundo en un modelo matemático) luchan con el concepto.

Frenesí de la burbuja

En última instancia, las burbujas son un juego de confianza, en el que el vendedor vende el activo a un comprador con un beneficio, y este último espera hacer lo mismo en el futuro. Este juego se basa en una poderosa narrativa que captura la imaginación de las personas y las persuade de que su turno será diferente.

Como George Soros, el famoso multimillonario estadounidense-húngaro gerente de fondos de cobertura una vez comentó:

[...] Las burbujas no crecen de la nada. Tienen una base sólida en la realidad, pero la realidad está distorsionada por un concepto erróneo.

Este concepto erróneo es la consecuencia del comportamiento humano y los rasgos que se apartan del paradigma completamente racional tan frecuentemente asumido en la economía formal. En cambio, como argumentan los economistas del comportamiento, las personas exhiben una serie de sesgos.

Estos incluyen, por ejemplo, el deseo de encontrar información que concuerde con sus creencias existentes (llamado sesgo de confirmación) o la tendencia a tomar decisiones basadas en la información más fácilmente disponible (llamada sesgo de disponibilidad). Las personas experimentan y buscan resolver su incomodidad cuando tienen dos o más creencias, ideas o valores contradictorios y también emplean abstracciones simples al pensar en problemas y eventos complejos (enmarcar).

Las personas son estadísticos pobres e intuitivos y se preocupan más por evitar las pérdidas que por experimentar ganancias (llamadas aversión a la pérdida). La lista de defectos en el comportamiento humano continúa. Además, los humanos, los animales sociales que somos, compiten y emulan a nuestros pares, arrean como ovejas y actúan sobre rumores.

Ocasionalmente, todos estos rasgos y prejuicios se refuerzan mutuamente y envían los precios de las casas, o acciones o lo que sea, a la estratosfera.

¿Quién teme una burbuja?

La burbuja en sí rara vez es una causa importante de preocupación, aunque los jóvenes hogares australianos que buscan comprar su primera casa estarán en desacuerdo. El problema, por supuesto, es que cada burbuja eventualmente aparece y esta corrección es típicamente violenta y dolorosa, por dos razones.

En primer lugar, los precios de los activos a menudo caen más rápido de lo que aumentan, por lo que la corrección a la baja puede destruir el valor en un espacio de tiempo muy corto. Y segundo, la mayoría de las burbujas se alimentan de deuda, porque la única forma en que una burbuja puede expandirse en las etapas posteriores es si la demanda del activo se ve reforzada por la deuda.

Esta combinación -deuda elevada y precios de los activos en baja- genera un círculo vicioso en el que los deudores en dificultades se esfuerzan por reparar sus balances y vender sus activos. Esto a su vez empuja el precio de ese activo aún más bajo, causando más angustia a los propietarios similares del activo, y así sucesivamente.

El dolor asociado con una burbuja explosiva varía considerablemente. A veces las economías se recuperan bastante rápido de una burbuja explosiva, como fue el caso después del impresionante colapso de la burbuja puntocom.

Sin embargo, las burbujas de la vivienda están en una liga propia. Históricamente, tienen siempre condujo a recesiones severas, y no hay ninguna razón para creer que esto debería cambiar. La próxima vez no es diferente.

Las respuestas sobre cómo lidiar con una burbuja van desde "nada" hasta "lo que sea necesario". El problema es que nadie (los creadores de políticas incluidos) puede identificar confiablemente una burbuja.

Si existe una burbuja, solo sabremos con seguridad cuándo la burbuja ya está apareciendo. Actuar temprano para evitar que una burbuja se expanda más es arriesgado e impopular. Es un valiente banquero central que aumenta las tasas de interés anticipando un aumento en los precios de los activos cuando el resto de la economía suena bien o incluso muestra signos de debilidad.

Entonces, ¿Australia está en medio de una burbuja inmobiliaria? Voy a salir en una extremidad y responder afirmativamente. Existen muchos argumentos sobre por qué los precios actuales de las viviendas están exactamente donde deberían estar, en función de los fundamentos.

Pero en mi opinión, estas explicaciones no pasan la prueba del olfato: aumentos de dos dígitos en los precios de la vivienda, combinados con una deuda familiar sin precedentes (más de 120% del PIB, el tercero más alto en el mundo) y las relaciones de servicio de la deuda de los hogares (también el el tercero más alto del mundo), hacer una situación precaria. Todo lo que se necesita es un cambio modesto en el sentimiento de los inversores, unas pocas alzas en las tasas de interés o un notable aumento en el desempleo, y todo el esquema se deshace. Espero estar equivocado, pero la historia está de mi lado.

Sobre el Autor

Timo Henckel, Investigador Asociado, Centro de Análisis Macroeconómico Aplicado, Universidad Nacional de Australia

Este artículo se publicó originalmente el La conversación. Leer el articulo original.

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