Cómo los vecinos transformaron los edificios no utilizados en un centro comunitario próspero

Cómo los vecinos transformaron los edificios no utilizados en un centro comunitario próspero
El empleado Dann Zinke trabaja en una bicicleta en Recovery Bike Shop. Los dueños de las tiendas compraron su edificio en Central Avenue con la ayuda de Northeast Investment Cooperative (NEIC).

A medida que aumentan las rentas y las empresas independientes en Minneapolis pierden sus contratos de arrendamiento en grandes cadenas nacionales, la primera cooperativa de este tipo encontró una solución.

Después de años de preparación en casa, Evan Sallee y sus socios en Fair State Brewing, la primera cooperativa de cerveza de propiedad de los consumidores de Minnesota, finalmente estaban listos para abrir una taberna en Minneapolis. Necesitaban un lugar que pudiera acomodarse a la elaboración de la cerveza, con una tienda que invitaba a la gente de la calle. Esa combinación fue difícil de encontrar hasta que miraron un espacio en Central Avenue en el vecindario noreste de la ciudad.

Al principio pensaron que no funcionaría. Los pisos de madera no soportarían equipos pesados, y las habitaciones traseras estaban muy necesitadas de reparación. En su experiencia, problemas como estos fueron decisivos. Pero aquí, los propietarios habían priorizado el alquiler a los empresarios locales y pagarían las renovaciones necesarias, en parte, porque querían beber allí ellos mismos. "Nuestro objetivo total al crearlo fue convertirlo en un centro central para que la comunidad se una, "Sallee dijo.

El edificio no estaba en poder de propietarios ausentes o promotores lejanos, sino de personas locales de 200 que poseían la propiedad colectivamente. Son parte de Northeast Investment Cooperative (NEIC), la primera cooperativa de este tipo en los Estados Unidos que agrupa el dinero de los miembros para invertir en bienes raíces comerciales. Comparten las ganancias, la toma de decisiones y las recompensas de la comunidad de tener, entre otras cosas, tiendas de propiedad local que desean en su vecindario.

En todo el país, el valor de las propiedades se ha disparado con un renovado interés en la vida urbana, una tendencia que ha creado nuevos mercados lucrativos para los desarrolladores. A medida que aumentan los costos de alquiler, las empresas locales a menudo se cierran y los residentes profundamente arraigados se desplazan. La rotación resultante ha cambiado el carácter de muchos barrios.

Los amigos que fundaron NEIC no querían que eso sucediera en el noreste. Aunque inicialmente estaban preocupados por los edificios vacíos y subutilizados de su vecindario, también sabían que los desarrolladores más grandes seguirían de cerca el creciente interés residencial en el área. Si el control local de la propiedad pudiera ayudar a respaldar negocios independientes, se preguntaban, quizás había una forma de poseerlo juntos.

Un destino de larga data para los inmigrantes de la clase trabajadora, el noreste todavía está salpicado de iglesias ortodoxas orientales y las grandes cáscaras de los elevadores de granos que una vez condujeron la industria de la ciudad. Muchas personas que crecieron aquí todavía viven aquí. "Había mucho más sentido del lugar", dijo el propietario de Recovery Bike Shop, Seth Stattmiller, y lo comparó con el vecindario donde se encontraba su tienda anterior. "La gente está aquí para salvar sus vidas".

En Minneapolis, como en muchas ciudades del país, el aumento de la demanda de bienes raíces hizo que las tiendas independientes fueran gradualmente reemplazadas por sucursales bancarias, minoristas telefónicos y restaurantes exclusivos. Desde 2014 hasta 2016, el alquiler comercial aumentó en 8 en porcentaje, más de cuatro veces la tasa de inflación.


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A nivel nacional, los aumentos de renta impulsados ​​por la especulación superan con creces la capacidad de las pequeñas empresas de obtener ganancias del crecimiento, según un informe del Instituto para la Autonomía Local (ILSR), un grupo de expertos con sede en Minneapolis. El resultado es que muchas empresas pierden sus contratos de arrendamiento en grandes cadenas nacionales, cuyas marcas les dan influencia en las negociaciones de alquiler.

"Con demasiada frecuencia, lo que estamos viendo es que las empresas y las personas locales están recuperando los barrios, y luego el valor creado por ellos colectivamente está siendo desviado por un pequeño número de inversores que no viven en el vecindario", dijo. Stacy Mitchell, codirectora del ILSR, señala la "pérdida de control" que muchos estadounidenses sienten por la accesibilidad cada vez menor de sus vecindarios y el creciente sentido de identidad. "Poseer bienes raíces comerciales es la mejor manera de protegerse de estar a merced de esas fuerzas".

Antes de que NEIC se formara, el grupo que lo respaldaba, algunos de los cuales se conocían a través de la cooperativa local de alimentos, quería establecerse en el mercado inmobiliario antes de que esto le sucediera a su vecindario. La miembro de la junta Leslie Watson, una de las arquitectas de la cooperativa, dijo que compartirían ideas cuando se toparan en las clases y reuniones del vecindario: ¿Qué pasaría si redujeran los costos crecientes comprando casas juntas? O tal vez bienes raíces comerciales? ¿Y si lo hicieran como una cooperativa oficial?

Para finales de 2011, se decidieron por un modelo de inversión que no existía en ningún otro lugar del país (otro grupo había creado una cooperativa similar de forma independiente en Alberta, Canadá). Los miembros de 39 habían invertido al menos $ 1,000 cada uno, aprovechando su experiencia en cooperativas, leyes, finanzas y otras disciplinas para desarrollarlo. En las reuniones de la comunidad, los miembros conocieron a los residentes que recordaban el área como un corredor comercial que una vez fue bullicioso y los residentes más nuevos que acababan de instalarse. Mostraron fotos de edificios subutilizados en venta y les preguntaron a los residentes qué tipo de negocios querían ver allí . Watson recuerda que un miembro identificó el potencial de Central Avenue como "una bella sonrisa que le falta algunos dientes". La miembro de la Junta Jackie Francis y su esposo, Justin, invirtieron sus ahorros totales de $ 2,000 para convertirse en miembros después de asistir a una reunión comunitaria.

Al final de 2011, los miembros de 90 se habían comprometido a comprar los primeros edificios de NEIC. Stattmiller recuerda los edificios como espantosos y descomunales monstruos con pintura amarilla y un baño en uno de los sótanos. "Querían básicamente comprar la propiedad más fea de Central [Avenue] y hacer algo con ella", dijo. Como cooperativa, juntaron $ 80,000 para comprar dos edificios vacíos.

En 2014, cuando NEIC tenía miembros de 200, se abrieron tres empresas, empleando a personas 25 entre ellas: Recovery Bike Shop, que compró uno de los edificios con la ayuda de NEIC, y los arrendatarios Fair State Brewing y la panadería Aki's BreadHaus. La idea era que cuando las personas locales toman decisiones colaborativas a largo plazo sobre los lugares donde viven, los barrios prosperarían.

Que NEIC pudo financiar propiedades cooperativamente refleja el sistema de raíces profundamente cooperativo de Minnesota, que abarca más de 100 años a cooperativas propiedad de productores que invirtieron juntas en elevadores de granos, y luego usó esas conexiones para formar grandes cooperativas de vendedores como Land O 'Lakes. Con más de 800, Minnesota tiene la mayor cantidad de cooperativas en el país, una lista que incluye compañías de Fortune 500.

Esto le da a Minnesota un ambiente regulatorio relajado para las cooperativas. Si bien las leyes de valores diseñadas para proteger a los pequeños inversionistas limitan directamente la cantidad de dinero que se puede invertir en las empresas, Minnesota exime las inversiones en cooperativas, lo que permitió a NEIC recaudar el capital necesario de los miembros que contribuyeron con más de $ 1,000. Solo alrededor de la mitad de los estados permiten esta exención, y la mayoría limita el monto que se puede invertir.

Si bien NEIC ha recibido un gran interés en el modelo que fue pionero, los miembros de la junta dicen que han recibido consultas de grupos de 70 en todo el país; para adaptarlo a otra parte, es necesario hackear el modelo para adaptarlo a las necesidades locales.

cooperativa de bienes raíces
¡SÍ! Infografía

David Glick está en el comité directivo de la Cooperativa de Inversión Inmobiliaria de Nueva York (NYC REIC), un grupo que se originó en Brooklyn con más de miembros de 400, inspirado en el NEIC. "La gente había estado hablando de la necesidad de algo como esto, pero realmente no teníamos un nombre para él", dijo.

¡La gente de la red de Glick comenzó a transmitir un SÍ! el artículo sobre lo que NEIC logró, y una discusión grupal en Facebook condujo a una reunión inicial que atrajo a la gente de 350. A medida que el grupo de Nueva York comenzó a explorar cómo sería el modelo en un lugar con un paisaje legal e inmobiliario muy diferente, enviaron un miembro a Minneapolis para conocer el modelo de NEIC. A partir de ahí, tuvieron que improvisar.

Trabajando con una población mucho más grande en un área donde las compras de propiedades podían llegar a millones, comenzaron a elaborar estatutos que diferían de los de NEIC. Mientras que el noreste de Minneapolis estaba trabajando en un área en la cúspide de la gentrificación, en Brooklyn el desplazamiento había sido a toda marcha, lo que Glick llama "desarrollo extractivo con esteroides".

Para atraer a una membresía más amplia y diversa, NYC REIC estableció cuotas de membresía por solo $ 10, al alcance de la mayoría de los residentes. Los estatutos, que se están redactando actualmente, apuntan a una participación democrática plena: los miembros votarán no solo a los miembros de la junta, como en NEIC, sino también a las decisiones de inversión. Glick dice que el grupo anticipa que se trata de un proceso mucho más largo en Nueva York, donde ha tenido que sortear diferentes restricciones financieras y una membresía que no se conocía entre sí como lo hacían los vecinos del Noreste.

La diversidad y la representación también se encuentran entre los desafíos identificados por NEIC. $ 1,000 es una barra de entrada para muchos en el vecindario, y los miembros de la junta dicen que lo discuten con frecuencia. Si su membresía no es tan diversa como el vecindario, se preguntan, ¿qué significa eso para un grupo cuyo objetivo es la toma de decisiones locales?

Esto es especialmente crítico para un barrio en crecimiento, como lo es Nordeste. Solo un edificio es de propiedad cooperativa, y cuanto mayor es el interés en el área, más atractivo se vuelve para los desarrolladores tradicionales.

"Queremos mejorar lo que ya está aquí, no expulsar a la gente", dijo la miembro del consejo, Colleen O'Connor, sobre la posibilidad de que darle al vecindario un impulso económico también podría impulsar el aburguesamiento.

Para el miembro del consejo de la ciudad de Minneapolis, Kevin Reich, la idea ha sido un "cambio de juego", incluso en Minneapolis cooperativa, que ha influido en el apoyo de la ciudad a las cooperativas. La ciudad ya había destinado fondos para el financiamiento de cooperativas, pero "tener una cooperativa que realmente pueda apoyar a otros negocios cooperativos nos intrigó", dijo Reich.

Reich, que ha vivido en el noreste desde la adolescencia y ayudó a lanzar la cooperativa de alimentos, dijo que esta nueva energía influyó en la ciudad para lanzar este año un programa que financiará el reclutamiento y la capacitación de nuevas cooperativas. Ahora, en su primera fase, educando a nuevos empresarios sobre las posibilidades de convertirse en cooperativas, la ciudad planea comenzar su primera cohorte de capacitación cooperativa el próximo año.

"Una vez que te metes en el meollo de un sistema de mercado libre, si no lo tienes no tienes nada que decir", dijo Reich. "Tienes que ser el inversor que dice: lo valoramos".

Hasta ahora, el resultado final de la comunidad ha sido la mayor recompensa para los inversores de NEIC. En 2015, la cooperativa pagó sus primeros retornos de una asignación de crédito de capital porcentual 4 sobre las inversiones básicas de $ 1,000 y menos en acciones más grandes. Que tales dividendos sean modestos y no garantizados muestra que el verdadero interés de los inversores está en la vida a largo plazo del vecindario.

Este otoño, NEIC planea invertir en una segunda propiedad a dos millas de distancia, una antigua tienda de calefacción y aire acondicionado cuya fachada de piedra es tan antigua como la de los últimos edificios. Ya están recibiendo llamadas de futuros inquilinos.

Este artículo apareció originalmente en ¡SÍ! Revista

Sobre el Autor

Christa Hillstrom escribió este artículo para Soluciones 50, el número de Winter 2016 de ¡SÍ! Revista. Christa es una editora sénior en YES!

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